청약 공부 중편 (평생 한번의 기회! 특별공급 노려라~)

 

 

 

 

안녕하세요

책 숲 속에서 길을 찾는 남자 : 책길남입니다.

분양에 관심이 있어도 어디부터 시작해야 할지 막막하신 분들이면 보세요

적극적으로 분양 정보를 찾아보고 파고드는 사람이 드문데요.

평생 난 한번뿐인 특별공급 아파트 청약을 노려야 합니다.

우리는 특별공급으로 일반공급과 청약 경쟁없이 분양을 받을 수 있으며, 당첨 확률도 높아 기필코 도전해야합니다.  

오늘은 특별공급관련 지식을 공유하려고 합니다.

그러면 바로 아파트 청약의 특별공급에 대해 파악해보도록 하겠습니다.

 

 

 

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1. 무조건 도전! 특별공급 

 

1) 내 평생 오직 한번만 가능한 특별공급 아파트 청약

 

청약을 흔히 '입시'에 비유합니다. 일반공급은 '정시모집'이고, 특별공급은 '수시모집'이라 합니다. 아래 특별공급인 수시모집의 비중이 점점 늘어가며 바뀌어가는 추세입니다. 

 

특별공급과 일반공급 비율

 

국민주택인 공공분양은 특별공급이 85%로 일반공급보다 월등히 높습니다. 이와 반대로 민영주택인 민영분양은 특별공급과 일반공급이 비슷한 비율로 나눠져있습니다. 이 비율을 통해 자신에게 맞는 조건을 보고 국민주택과 민영주택을 선택해야합니다. 그 후 평생 무주택자였다면 무조건 특별공급을 노려야 할 것입니다. 특별공급은 일반공급보다 경쟁률이 낮으며, 조건이 까다로워서 특별공급 조건에만 부합한다면 무조건 특별공급을 파고 들어야 할 것입니다.

 

 

특별공급내 종류와 비율 비교

 

 

본인의 부합하는 조건에 따라 특별공급 내 종류를 선택하고, 해당 주요 사항을 살펴볼 필요가 있습니다. 직계가족이 국가유공자 및 장애인이 있다면, 기관추천을, 결혼 7년 미만의 신혼부부라면 신혼부부 특별공급을, 미성년 자녀가 세 명 이상 키우시고 있다면 다자녀가구 특별공급을, 65세 이상 부모를 3년 이상 계속 부양하고 있다면 노부모부양 특별공급을 집중적을 파고들어 보겠습니다.

 

 

※ 특별공급 체크리스트 (10가지)

 

① 특별공급은 평생에 단 한 번, 1세대 1주택에 한해 1회만 신청 가능합니다.

 

② 신청자는 무주택 세대주(노부모부양 동일)나 무주택 세대 구성원이어야 합니다.

 

③ 분양가 9억원 이상의 고가주택은 특별공급이 없습니다.

 

④ 특별공급과 일반공급은 중복 신청이 가능합니다. 하지만 특별공급 당첨자로 선정되면 일반공급 주택에 대한 청약은 무효 처리됩니다.

 

⑤ 생애최초 주택구입 특별공급은 국민주택(공공분양)에만 있었다가, 민영에도 일부분 도입(20년 9월 개정) 되었습니다.

 

⑥ 기관추천, 신혼부부, 생애최초 특별공급은 전용면적 85㎡ 이하 주택만 청약이 가능하고, 노부모부양과 다자녀가구 특별공급은 85㎡ 초과 주택에도 청약이 가능합니다.

 

⑦ 일반공급과 마찬가지로 특별공급도 해당지역 거주자에게 우선 적용됩니다. 다자녀가구 특별공급의 경우는 해당지역 50%, 인근지역 50%로 당첨자 선정 비율이 정해져 있습니다.

 

⑧ 기관 추천 특별공급의 경우는 별도 규정을 근거로 자체적으로 뽑습니다.

 

⑨ 공공분양 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양 특별공급과 전용면적 60㎡ 이하 일반공급은 소득제한이 있습니다. (자산보유 기준 : 부동산<토지+건물> 공지시가 2억 1550만원 이하, 자동차 2764 만원 이하) 단, 기관 추천 특별공급은 소득, 자산 기준 미적용입니다. 민간분양 특별공급은 신혼부부과 생애최초 틀별공급에만 소득 제한이 있습니다.

 

⑩ 투기과열지구 내 특별공급 당첨자는 전매제한이 5년이다.

 

※ 주의사항

 

① 부모님 세대주와 자녀 세대원 구성에서 부모님 중 한 분이 과거 아파트 청약 당첨 경험이 보유하였을 경우, 자녀는 부모님 세대주에서 벗어나 즉, 주소이전을 통해 분리세대를 하여 무주택자로 신청한다면 특별공급 신청이 가능하다.

 

② 결혼 후 세대 구성이 달라져도 한번 당첨된 사람이 속한 세대 (결혼 전 당첨된 본인이 포함된 세대)는 특별공급 신청이 불가능하다.

 

③ 당첨 후 계약을 포기한 경우가 있더라도 이는 당첨된 것으로 인정하며 또다시 특별공급 신청이 불가능하다. 

 

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2. 특별공급 자격요건

 

1) 기관추천 특별공급 자격 요건

 

기관추천 특별공급 대상에 해당하는 기관 장의 추천을 받은 사람이면 신청이 가능한 특별공급이다.

청약통장 가입기간 : 6개월 이상 (단, 국가유공자 및 장애인의 경우 청약통장 없어도 신청 가능)각 기관에서 미리 접수를 받기에 분양 소식 전 가장 먼저 정보 입수가 가능한 특별공급)

 

※ 추천기관 및 대상자

① 국가보훈처 : 국가유공자 및 유족, 국가보훈대상자, 장기복무 제대군인

② 장애인 : 해당지역 장애인복지과

③ 중소기업 근로자 : 중소벤처기업청 등

④ 장기복무 군인 : 국군복지단 복지사업운영과

⑤ 북한이탈주민 및 납북피해자 : 동일부 하나원

⑥ 이외의 대상자로 납북피해자, 일본군위안부, 영구귀국과학자, 올림픽 등 입상자, 의사상자, 철거주택소유자 및 세입자, 행정중심복합도시 및 도청이 있는 신도시나 혁신도시 등 비수도권으로 이전하는 공공기관,학교,의료,연구기관 기업의 종사자, 이전하는 주한미군기지 고용원, 산업단지 종사자 등이 해당된다.

 

2) 신혼부부 특별공급 자격 요건

 

① 평생 1회 당첨 가능

② 국민주택, 민영주택 둘 다 85㎡(약 25평) 이하 공급물량만 신청 가능

③ 투기과열지구는 분양가 9억원 이하의 주택 공급

④ 혼인기간 7년 이내 (혼인신고일 기준, 재혼 포함)

⑤ 신청자는 무주택자 세대주이며 세대 구성원 모두 무주택자

⑥ 무주택 세대 구성원이 가입한 지 6개월 이상의 청약통장 보유 필수

 

※ 신혼부부 특별공급은 혼인신고 전에 소유한 주택을 매도하였다면 이는 무주택자로 간주  

※ 가장 중요한 소득 요건 확인 또 확인 필요

 

 

※ ⑴ 신혼부부 특별공급 소득요건

 

 

신혼부부 특별공급 소득요건 완화 (20년 11월 12일 기준)

 

 

 

신혼부부 특별공급 우선공급, 일반공급 월평균 소득기준 (20년 11월 4일 개정안 - 21년 1월 공포,시행 예정)

 

 

신혼부부 특별공급은 소득 기준에 따라 '우선공급(기준소득, 해당 신혼부부 특별공급 물량의 70%)'과 '일반공급(상위소득, 해당 신혼부부 특별공급 물량의 30%)'로 나눠진다. 본인 세대가 소득 구간 중 어느 구간에 속하는지 잘 확인하여야 합니다. 위 소득은 세후가 아니라 세전을 기준으로 계산합니다. 

 

만약 부부 중 본인만 경제활동을 통한 수입이 외벌이며 연봉 6000만원이라면, 월 소득은 500만원입니다. 그리고 자녀 1명이 있다고 한다면 우선공급(70%) - 외벌이 - 3인이하 5,554,493원과, 일반공급(30%) - 외벌이 - 3인 이하 7,776,976원 모두 소득요건에 충족 되기 때문에 공급 물량 비율이 많은 우선공급(70%)로 선정하여 청약을 신청하는 것이 당첨 확률이 높습니다.

 

다른 경우로 부부 모두 경제활동을 통한 수입이 맞벌이며 각각 연봉이 7000만원, 3500만원이라면, 월 소득은 875만원입니다. 그리고 자녀는 없다고 한다면 우선공급(70%) - 맞벌이 120% - 3인 이하 6,665,980원보다 높으므로, 일반공급(30%) - 맞벌이 160% - 3인 이하 8,887,973원 보다 낮으므로 일반공급(30%)로 선정하여 청약을 신청하는 것이 바람직합니다.

 

※ ⑵ 동일조건 경쟁 시 당첨자 선정 방법

 

우선공급 또는 일반공급에서 경쟁이 발생한다면, 당첨자 선정 방법은 입주자 모집공고일 기준 미성년 자녀(태아, 입양아 포함, 재혼일 경우 현재 혼일 관계에 있는 배우자 사이에서 자녀가 있어야 함)가 있으면 1순위로 경쟁에 우위를 차지할 수 있습니다. 그렇지 않다면 2순위로 밀려납니다. 그러므로 소득을 포함한 출산 및 임신, 입양 관련 서류는 반드시 제시하여 증명해 보여야 합니다.

 

같은 순위 내에서 경쟁이 생긴다면 어떻게 할까요? 민영주택의 경우 다음의 순서로 경쟁합니다. ① 해당 주택건설지역의 거주자, ② 자녀 수가 많은 사람, ③ 자녀 수가 같을 경우 추첨으로 선정합니다. 그러므로 주택건설지역의 거주자이면서 자녀가 2명 이상이 있다면 매우 유리합니다.

 

아래는 국민주택의 경우 5가지 항목을 통해 가점을 산출하며, 이를 통해 신혼부부 특별공급 청약 도전해보시길 바랍니다. 가구소득, 자녀의 수, 해당지역의 연속 거주기간, 청약통장 납입기간, 혼인기간을 통해 가점을 계산해보시길 바랍니다.

 

 

국민주택 신혼부부 특별공급 가점 항목

3) 다자녀가구 특별공급 자격 요건

 

① 미성년 자녀(태아, 입양아 포함)를 세 명 이상 둔 무주택 세대 구성원

② 가입한 청약통장은 6개월 이상

③ 과거 주택을 소유한 이력이 있더라도 입주자 모집공고일 기준 무주택 세대 구성원이라면 청약 신청 가능!

④ 다자녀가구 특별공급 공급세대수의 50%는 해당지역 거주자, 나머지 50%는 인근지역 거주자 및 우선공급에서 선정되지 못한 이들에게 공급

 

 

다자녀가구 특별공급 배점 기준표

 

- 자녀 만 나이는 모집공고일 기준

- 세대 구성에서 직계존속은 입주자 모집공고일 기준 과거 3년 이상 계속 동일 주민등록등본에 등재된 경우에 한함

  (한부모 가족의 경우 한부모 가족이 된 지 5년이 경과한 자)

 

다자녀가구 특별공급은 고득점순으로 당첨자를 선정합니다. 만약 같은 점수로 경쟁이 생긴다면 ① 미성년 자녀 수가 많은 사람, ② 자녀 수가 같을 경우 신청자의 연령(생년월일)이 높은 순으로 선정으로 선정합니다. 단, 공공분양의 경우 전년도 도시근로자 가구원 수별 가구당 월 평균 소득 120% 이하의 소득 제한이 있습니다.

 

4) 노부모부양 특별공급 자격 요건

 

① 만 65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 부양

② 무주택자 세대주(신청자뿐만 아니라 부양 노부모 모두 무주택자 조건시 자격 성립)

③ 노부모부양 특별공급은 공공분양 및 일반공급 청약의 1순위 자격과 동일 적용

④ 지역 및 주택에 따라 가입한 지 6 ~ 24개월 이상 경과한 청약통장 필수

 

 

노부모부양 특별공급 가점 선정 기준 (20년 7월 기준)

 

※ 당첨자 선정 방법

 

1순위 경쟁을 한다면, 국민주택은 일반공급처럼 납입횟수와 총 납입금액에 따라 순차적으로 당첨자를 선정합니다. 민영주택은 가점제로 당첨자를 선정합니다. 동일한 점수가 있다면 추첨으로 선정합니다. 가점으로 경쟁 후 동일 점수일 경우 해당지역 우선으로 하고, 이것도 동일할 경우 추첨으로 정합니다.

 

5) 생애최초 특별공급 자격 요건 (총 7가지 충족해야 가능)

 

- 대상주택 : 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택, 민영주택

- (투기과열지구 내 분양가 9억 초과 제외) 즉, 분양가 9억 이하만 공급

 

 

 

공급물량 : 생애최초 특별공급 개정 (국민주택, 민영주택), 

 

※ 생애최초 특별공급 자격 요건(자격 조건) 

① 무주택 세대 구성원 (세대 전체가 무주택)

    : 단 한번도 주택을 소유한 이력이 없는 사람 (세대원 전체 해당), 세대원 중 한명이라도 주택을 소유한 적이 있으면 불가

    : 부모나 자녀가 주택을 소유한 이력이 있는 경우, 세대분리하여 신청 가능

②  혼인(기혼자) 또는 자녀가 있는 분 (한부모도 가능) 단, 이혼자이며 자녀 없다면 불가능

③ 공급유형에 따라 도시근로자 월 평균 소득 구간 충족되는 자     

 

 

생애최초 특별공급 소득요건 변경 (20년 11월 4일 기준)

생애최초 특별공급 우선공급, 일반공급 월평균 소득기준 (20년 11월 4일 개정안 - 21년 1월 공포,시행 예정)

 

 

국민주택(공공분양), 민영주택(민영분양)에 따라 소득 요건이 다르며 해당 소득요건은 외벌이 또는 맞벌이 상관없이 동일하다. 우선공급(70%), 일반공급(30%)에 따라 소득 요건이 다르며 본인의 해당 소득 요건에 적합한 부분에 선정합니다. 

 

④ 입주자 모집공고일 기준 근로자 또는 자영업자 (무직자 청약 신청 불가능)

⑤ 근로자 및 자영업자로서 5년 이상 소득세 납부 이력 있는 분

     : 입주자 모집공고일 기준 당해년도 근무해야하며, 과거 연속이 아니더라도 5년 이상 소득세 납부한 이력 필요

⑥ 청약통장

    - 국민주택 : 월납입금 24회 이상 납입 및 선납금을 포함한 저축액 600만원 이상

    - 민영주택 : 지역별 신청 가능한 예치금액 이상 납입

⑦ 부동산(토지+건물 포함) : 2억 1500만원 이하, 자동차 2764만원 이하 보유

  

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3. 특별공급 무조건 해야하는 이유 2 가지

 

1) 특별공급 기회 확대 (무조건 특별공급을 노려라)

 

2020년 9월 이후 민영주택에 처음으로 생애최초 특별공급이 확대되었습니다. 과거에는 국민주택에만 존재했던 생애최초 특별공급이 민영주택에도 확대된 것이다. 이는 더욱 더 특별공급을 해야하는 이유입니다. 이 개선안이 발표되면서 무주택 실수요자들과 더불어 신혼부부들에게도 내 집 마련의 기회가 더욱 확대되었다는 것입니다. 혼인기간도 5년에서 7년으로 늘었으며, 도시근로자 월 평균 소득기준도 완화되어 더 많은 자격을 갖춘 사람들이 청약을 해볼 수 있게 되었습니다. 모델하우스 현장에 직접 방문하여 신청해야 했던 특별공급 전형도 2018년 5월부터는 인터넷으로 쉽게 신청할 수 있어 이제는 무조건 특별공급을 먼저 신청해봐야 합니다.

 

2) 특별공급 무조건 해야하는 이유 2가지

 

① 특별공급 당첨자 선정 이후 발생한 미분양 물량(미달된 잔여세대)을 곧바로 일반공급에 돌리지 않고, 초과된 다른 특별공급 유형의 신청자에게 우선공급하게 되어있습니다. 이전 까지는 일부 특별공급 유형에서 미분양 물량이 발생하면 모두 일반공급 물량으로 전환했습니다. 

 

만약 다자녀가구 특별공급 10세대, 신혼부부 특별공급 20세대를 모집한다고 가정해보자. 다자녀가구 2세대이 신청하고, 신혼부부는 30세대 신청했다면, 과거에는 다자녀가구 미분양 8세대는 일반공급으로 전환되며 신혼부부 10세대는 분양받지 못하였습니다. 하지만 이제는 다자녀 가구 미분양 8세대를 신혼부부 10세대 추첨하여 신혼부부 8세대에게 공급해줍니다. 이러니 무조건 특별공급을 해야하는 이유입니다.

 

② 특별공급에도 예비 당첨자를 선정하는 제도가 신설하였습니다. 이전까지는 일반공급과 달리 특별공급은 예비 당첨자를 추가로 선정하지 않았습니다. 하지만, 특별공급도 이제는 전체 특별공급 세대수의 40% 이상을 예비 당첨자로 선정하고 있습니다. 이는 특별공급에서도 부적격 및 미계약 물량이 발생하면, 이 특별공급 예비당첨자에게 기회가 돌아가니 그 만큼 내 집 마련에 수월해졌다고 볼 수 있습니다.

 

▶ 청약 공부 기본 (청약통장 종류, 청약 1순위 조건, 가점제와 추첨제, 재당첨제한 및 부적격처리)

청약 공부 기본 (하루라도 빨리 청약 공부해야하는 이유)

▶ 청약 공부 상편 (아파트 청약 절차, 분양정보 수집 사이트, 모집일정, 입주자 모집공고 체크항목, 당해지역 우선공급, 전매제한)

청약 공부 상편 (아파트 분양 정보 수집하는 방법과 응용)

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오늘은 특별한 청약인 특별공급에 대해서 공부해보았습니다. 내 집 마련을 하기 위해 학수고대하시는 20~30대분들이 위 글의 도움을 받아 좋은 결과를 가져오길 바라며 적어봤습니다. 위 글이 도움이 되었다면, 공감과 댓글을 달아주시면 감사드리겠습니다. 언제나 여러분의 길잡이가 될 책길남이 되도록 책 숲 속과 핫플에 다시 파묻혀 살아보겠습니다.^^ 다음 강의 기다려주세요.