청약 공부 상편 (아파트 분양 정보 수집하는 방법과 응용)

안녕하세요

책 숲 속에서 길을 찾는 남자 : 책길남입니다.

분양에 관심이 있어도 어디부터 시작해야 할지 막막하신 분들이면 보세요

적극적으로 분양 정보를 찾아보고 파고드는 사람이 드문데요.

청약 당첨되는 그날까지 자신에게 유용한 정보는 계속 찾아야 합니다.

수시로 어떤 아파트 물량이 어느 지역, 어느 위치에 나오는지를 파악하면 자신에 맞게

계획을 좀 더 효율적으로 세울 수 있습니다. 

오늘은 분양정보를 찾는 사이트를 공유하려고 합니다.

그러면 아파트 청약 정보를 파악해보도록 하겠습니다.

 

 

 

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1. 아파트 분양 절차

 

1) 실제 분양 절차

 

실제 아파트 청약을 넣기 전에 아파트 분양 절차를 알아봐야 합니다. 그 절차를 이해해야 아파트 정보와 일정에 따라 계획을 세워 자신의 자격조건 및 청약 일정을 세울 수 있습니다. 아래 절차를 참고해 주세요.

 

 

실제 분양 절차

 

 

청약 진행 절차를 알아야 합니다. 가장 먼저 접하는 것은 입주자 모집공고입니다. 뒤에서도 설명하겠지만, 입주자 모집공고를 필요한 내용을 잘 선별하여 체크하시고, 원하는 평수, 당첨 자격 요건 등을 확인하시면 됩니다. 그 이후 모델하우스에 방문하여 실물을 두 눈으로 직접 보며 내가 원하는 집인가~ 살고 싶은 집은가~ 를 눈여겨보시고 청약을 넣으시면 됩니다.

2) 분양 정보 수집 사이트

 

먼저 분양정보를 수집할 수 있는 사이트를 소개해드리겠습니다.

 

 

청약 정보 수집 사이트

위 6가지 사이트를 통해 좋은 정보들을 수집해보시기 바랍니다.

 

3) 청약 진행 일정

 

그리고 청약 진행 일정을 확인하여 본인이 해당되는 날(특별공급, 1순위 청약, 2순위 청약)을 잘 기억하여 해당일에 청약을 넣어야 합니다. 이를 위해 관심 있는 아파트의 분양 일정과 체크리스트로 정리하여 준비해보시기 바랍니다.

 

 

 

과천 푸르지오 오르투스 청약 일정 (예시)

 

 

1. 입주자 모집 공고일 : 1순위 자격 충족 기준일

 

2. 특별공급일 : 인터넷 접수 및 현장 방문

 

3. 1순위, 2순위 청약일 : 인터넷 및 모바일 신청

4. 당첨자 발표일 : 발표일이 동일한 단지가 있다면 한 군데만 접수 가능

 

5. 계약일 : 계약서 작성

 

6. 계약 이후 : 예비당첨자 추첨일

 

7. 예비당첨자 발표 이후 : 잔여세대 모집

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2. 입주자 모집공고 체크리스트 (필수사항)

 

1) 청약하기 전 반드시 입주자 모집공고를 자세히 들여다봐야 합니다. 가장 기본적인 분양정보가 정리되어 있습니다. 공급 세대수, 특별공급 및 일반 공급 물량 세대수, 분양 면적, 분양가, 청약 자격요건, 청약 접수일, 당첨자 발표일, 계약금 및 중도금, 잔금 등이 다 수록 되어있기 때문입니다. 많은 내용이 있기 때문에 시간을 들여 체크리스트에 정리하며 살펴보기를 강력 추천합니다.

 

※ 모집공고 체크항목 정리

 

입주자 모집공고 체크리스트 작성표

 

 

절대 놓치지 말고 확인해야하는 항목은 크게 8가지입니다.

 

1. 규제지역 (투기과열지구 및 조정대상지역) 혹은 비규제지역

2. 당첨자 선정 방식 (가점제, 추첨제 여부 및 비율)

3. 재당첨제한 사항

4. 전매제한 여부

5. 해당지역 우선공급 및 거주기간 요건

6. 분양가 및 계약금

7. 중도금 대출 (이자 및 실행날짜)

8. 분양면적

 

위 내용을 잘 정리하여 청약에 유리한 방향을 설정하여 청약 도전해보세요.

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3. 해당지역 우선공급 제도

 

1) '당해'란?

 

입주자 모집공고를 보게 되면 '해당 지역 우선공급'에 관한 사항이 있습니다. 해당 지역을 '당해'라고 부릅니다. 이는 외부의 부동산 투기 세력을 막고 해당 지역 거주민들의 정착을 우선 배려하기 위해 만들어진 '당해지역제도'에 따른 것입니다. 모집자 중 1순위(당해), 1순위(기타) 등으로 나눠지며, 당해는 해당 지역 거주자에게 우선 공급되는 것이며, 1순위(기타)는 인근 지역 거주자에게 공급하는 것을 의미합니다.

 

2) 기타의 '인근 지역'은 구체적으로 어디까지일까?

 

지역에 따른 '인근 지역'의 범위는 상이합니다. 서울과 인천광역시, 경기도가 서로 인근 지역입니다. 서울에 주택 분양시 해당 지역은 서울, 인근 지역은 인천과 경기도입니다. 그리고 대전에 주택 분양시 해당 지역은 대전, 인근 지역은 세종시와 충청남도가 됩니다.

 

 

인근지역 분류

 

 

- 단, 세종특별자치시, 도청이전신도시, 혁신도시개발지구, 기업도시개발구역, 산업단지, 주한미군이전지역, 위축지역에서 공급되는 주택은 해당 및 인근지역에 거주하지 않아도 청약이 가능함.

 

3) 해당지역 거주자의 거주기간 요건

모집공고에 보면 '해당 주택건설지역인 서울특별시 1년 이상 거주'라는 말이 있다면, 이 역시 그냥 지나쳐서는 안되는 내용입니다. 가장 일반적으로 모집공고에서 제시하는 해당지역 거주자 요건은 모집 공고일 기준으로 그 지역에 살고 있는가를 판단해야 합니다. 따라서 최소 모집공고일 전날까지는 전입이 이뤄져있어야 합니다.

 

2019년 12월 발표한 '주택시장 안정화 방안'의 후속 조치에 따라 투기과열지구에 공급되는 주택은 해당지역 거주 기간이 2년 이상인 경우에만 우선공급대상이 됩니다.

 

※ 예외 사항

서울에 거주하지만, 다른 지역 분양에 관심이 있어도 해당지역 거주자 우선공급으로 청약을 한다면, 분양 미달시 해야한다고 생각할 수있습니다만, 전혀 그렇지 않습니다. 수도권 대규모 택지개발지구에서 건설하는 아파트는 처음부터 해당지역과 함께 기타지역의 공급비율을 나눠놓고 있습니다.

 

- 수도권 대규모 택지개발지구의 주택건설지역이 서울인 경우

  : 해당지역(서울) 50%, 기타지역 50%

 

- 수도권 대규모 택지개발지구의 주택건설지역이 인천인 경우 (광역시)

  : 해당지역(인천) 50%, 기타지역 50%

- 수도권 대규모 택지개발지구의 주택건설지역이 경기도인 경우

  : 해당지역(경기도의 해당 시) 30%, 그 외 경기도 20%, 기타지역 50%

 

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4. 전매제한 기간 

 

1) '분양권 전매'란?

 

아파트 청약을 넣고 당첨되어 계약까지 마치면 '분양권'을 갖게 된다. 완공 후 입주할 수 있는 권리를 분양권이라고 합니다. 계약 후 입주하기 까지는 2~3년의 공사기간이 필요하여 그 이후 입주가 가능합니다. 여기서 계약을 하고 난 후 입주하기 전까지 그 틈새 기간에 분양권을 타인에게 파는 것을 '분양권 전매'라고 합니다.

 

2) 전매 제한은 왜 하는 것일까?

 

'전매제한'은 분양권 전매를 투기의 수단으로 여겨 분양시장에 뛰어드는 과열 현상을 막기 위해 '일정기간' 동안 분양권을 타인에게 판매할 수 없도록 법으로 금지하는 조치다. 전매제한 기간의 기준일은 해당 주택의 입주자로 당첨된 날로 부터 산정하기 시작합니다. 

 

 

 

수도권 내 과밀억제권역

민간택지 분양가상한제 적용 전후 전매제한 기간 비교

 

 

- 법 시행 이후 거주의무기간이 최소 3년 이상 적용된다.

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5. 청약받고 입주하기 까지 

 

모든 투자의 기본은 자금 조달에서 부터 시작합니다. 특히, 아파트는 단위가 큰 투자처이기에 신중을 기해야 하는 투자처입니다. 입주자 모집공고에 보면 분양가(공급금액) 및 납부일정에 관한 안내가 나온다. 분양가가 얼마이며, 계약금 및 중도금, 잔금은 얼마나 되는지 구체적으로 파악하여 일정에 따른 자금조달 계획을 세워야 분양 당첨 후 자금조달에 원활히 진행할 수 있습니다.

1) 계약금 및 중도금, 잔금

 

 

 

 

일반적으로 계약금은 분양가의 10%, 중도금은 60%, 잔금은 30%로 나눠 계산됩니다. 계약금 10%는 당첨자 발표 직 후 지정된 계약일에 맞춰 납입하면 됩니다.

 

중도금은 계약일로 부터 약 3개월 후 1회차로 시작하여 6회까지 분양가 60%를 여섯번 나눠 납부합니다. 여기서 중요한 것은 '중도금 대출'이 가능한 지입니다. 만약 중도금 대출이 불가능하면 회차별로 날짜를 맞춰 은행에 납부해야 하고고, 연체시 이자와 불이익을 감수해야 합니다. 이후 마지막 잔금 30%는 입주일에 납부합니다.

 

대출은 지역과 개인에 따라 LTV, DTI의 비율이 정해져 있습니다.

- 지역 : 투기과열지구 및 조정대상지역, 조정대상지역 외 수도권, 기타

- 개인 : 소득 및 주택 소유 여부

- LTV : 주택담보대출비율이며 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출 가능 한도

- DTI : 총부채상환비율이며 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 정한 계산 비율

 

 

 

유형별, 목적별, 지역별 LTV 비율

 

 

지역의 투기과열지구 및 조정대상지역, 외 지역에 따른 LTV 비율이 상이하며, 분양가가 9억원 이하 및 9 ~ 15억원 등에 따라 LTV, DTI 비율이 상이합니다. 중도금 60% 중에 분양 아파트가 본인이 무주택자이고, 투기과열지구이며, 분양가 7억원이라고 한다면, 중도금 60% 중 40%는 LTV로 대출이 가능하고 나머지 중도금 20%는 자기 부담금으로 해결해야 한다.

 

2) 분양가 외 옵션

 

요즘 아파트들은 대부분 발코니 확장을 다 합니다. 이때 들어가는 비용이 별도이며, 얼마인지를 확인해야 할 것입니다. 그리고 그 금액을 납부하는 일정은 분양가 납입 일정과 상이할 수 있기 때문에 항상 관심을 가지고 납입해야 할 것입니다. 발코니 확장비 외에도 다양한 옵션이 존재합니다. 바닥 마감재, 현관 중문, 빌트인 냉장고, 김치 냉장고, 인덕션 등의 가전, 공간 옵션(펜트리, 신발장, 드레스룸), 천장형 에어컨으로 제공하는 품목이 다 다릅니다. 예산을 계획할 때 이런 선택적 항목이 포함될 수 있음을 인지하고 자금 조달하시면 좋을 것입니다.

 

▶ 청약 공부 기본 (청약통장 종류, 청약 1순위 조건, 가점제와 추첨제, 재당첨제한 및 부적격처리)

청약 공부 기본 (하루라도 빨리 청약 공부해야하는 이유)

 

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오늘은 분양 정보를 어디서 얻어 분양 진행에 따른 일정, 고려하고 검토해야 할 사항들을 집어보았습니다. 내 집 마련을 하기 위해 학수고대하시는 20~30대분들이 위 글의 도움을 받아 좋은 결과를 가져오길 바라며 적어봤습니다. 위 글이 도움이 되었다면, 공감과 댓글을 달아주시면 감사드리겠습니다. 언제나 여러분의 길잡이가 될 책길남이 되도록 책 숲 속과 핫플에 다시 파묻혀 살아보겠습니다.^^ 다음 강의 기다려주세요.