안녕하세요
책 숲 속에서 길을 찾는 남자 : 책길남입니다.
코로나19로 3월부터 다른 부업을 하느라 다시 블로그에 좋은 글을 적기 위해 책상에 앉았습니다.
정부의 부동산 정책이 수시로 바뀌면서 전국의 전세대란, 부동산 세금 때문에 매일 시끄러운 와중에
오늘은 청약에 대한 기본적인 지식을 공유할려고 합니다.
해당 블로그 기재 이후 청약 당첨된 후기도 추후에 정리하여 올려드릴테니 참고해주시면 좋겠습니다.
그러면 주택 청약 즉, 새아파트 분양을 받기 위해 짧은 산책길을 걸어볼께요.
1. 청약 아파트와 청약 통장의 종류
1) 친해지고 관심을 가져야 할 청약 제도
20대, 30대에 처음 가정을 꾸려나갈 때 청약은 하루라도 빨리 청약과 친해져야 합니다. 청약을 통해 자산을 굴리고 불려 나갈 수 있는 길이기 때문입니다. 그러면 간단하게 청약제도부터 짚고 넘어가볼께요.
주택 청약 제도는 정부가 1977년 '국민주택 우선공급'에 관한 규칙을 도입하며 시작했습니다. 무주택 서민을 위해 주택공급을 늘릴려 했고, 재원이 부족하기에 청약통장이라는 예금으로 기금 조성할 수 있는 제도를 도입했습니다.
청약 통장을 가입한 사람만이 새아파트 분양을 받을 수 있으며, 당첨자는 납입기간, 납입횟수, 부양가족수, 무주택 기간 등의 일정한 조건에 적합한 신청자에 한해 심사하여 선정했었습니다.
그 이후 청약제도는 부동산 시장의 수요와 공급 조절에 따라 변화해 왔으며, 현재 더욱 당첨 조건과 자격요건이 까다로워지고 있습니다. 아래 청약 제도 변천사를 보시며 아파트 분양 받는데 참고만 하시면 될 것 같습니다.
2) 주택 청약 아파트 종류는?
주택 청약 아파트는 '국민주택'과 '민영주택' 2가지로 나눠서 선택해볼 수 있습니다. 국민주택은 국가, 지방자치단체, LH공사, 주택사업목적 지방공사가 18평 ~ 25평 주택 규모로 직접 건설하는 주택입니다. 주택구입능력이 어려운 사람들을 위해 정부 주도로 임대와 분양을 공급하며, 국민주택기금으로부터 자금을 지원 받아 주택 건설합니다. 민영주택은 국민주택기금에서 지원 받지 않고, 민간 건설사에서 건설하여 다양한 평수의 주택 규모로 건설하는 주택이다.
3) 청약통장 종류에 따른 지원 가능한 주택
청약 통장은 기본적으로 4가지 종류가 있습니다. 이는 국민주택에 청약을 하느냐, 민영주택에 청약을 하느냐에 따라 필요한 통장이 다르다. ① 청약저축, ② 청약예금, ③ 청약부금, ④ 주택청약종합저축으로 나눠져 있습니다.
2015년 9월 1일부터 신규 가입이 중단되었습니다. 따라서 현재 가입할 수 있는 청약통장은 '주택청약종합저축'만 가능합니다. 국민주택과 민영주택 모두 청약할 수 있으며, 국내 거주자라면 연령이나 자격 제한(세대주, 세대원, 미성년자 등) 없이 모두 가입이 가능합니다. 납입금액은 매달 2만원 ~ 50만원까지 자유롭게 적립할 수 있습니다. 통장 개설은 국민, 우리, 농협, 기업, 신한, 하나은행에서 가능하니 가능하면 빨리 청약통장 하나는 기본으로 들고 있으시길 바랍니다.
※ TIP : 청약 통장 가입시 미성년자는 만 17세 되는 생일 전날에 통장을 개설하는 것이 가장 좋습니다. 가점 산정 기준에서 성년 (만19세)에 이르기 전 가입기간은 최대 2년만 인정해주기 때문입니다.
※ TIP : 연말정산에서 주택청약종합저축통장을 통해 소득공제도 가능합니다. 먼저, 연 소득 7000만원 이하 근로자, 무주택자(과세연도 기간 중), 세대주라는 3가지 조건 만족시 소득공제 가능합니다. 회사(또는 국세청)에 연말정산으로 제출시 무주택확인서와 주택청약종합저축 납입증명서를 같이 제출하면 납입금액의 40%(최대 240만원)까지 공제 받을 수 있습니다.
4) 청약통장에 얼마의 돈을 저축해야 할까?
납입금액을 정할 때에는 자신이 사는 지역, 분양받을 전용면적을 고려하여 납입금액을 정해야하며, 납입금액 횟수, 가입기간도 함께 고려해볼 수 있습니다. 매월 2 ~ 50만원까지 자유롭게 불입은 가능하지만, 매월 많은 금액을 저축하기에는 가계부담이 있기에, 분양받을 지역, 아파트 평수에 맞춰 기간을 두고 저축하는 것이 바람직합니다.
위 예치금액은 청약통장에 저축한 총 금액을 말하는 것입니다. 이 예치금액 이상이 청약통장에 들어있어야 1순위 자격을 얻을 수 있습니다. 그리고 위에 나타난 지역은 앞으로 새로 분양 받을 아파트의 주소지(위치)가 아니라 자신의 현재 거주지를 말한다. 즉, 입주자 모집공고일 기준으로 주민등록등본상 거주지가 자신의 현재 거주지며, 이 거주지 기준으로 위 지역에 맞게 예치금액을 확인하셔야 합니다.
문제 1) 부산광역시 해운대구 85㎡ 이하 민영 아파트에 청약을 넣는다면, 예치금액은? 답 : 300만원이다.
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문제 2) 인천광역시 연수구 송도동 90㎡ 민영 아파트에 청약을 넣는다면, 예치금액은? 답 : 400만원이다.
※ 국민주택 청약의 경우는 예치금액의 기준이 없습니다. 대신 총 납입금액 (매월 1회씩 입금한 돈의 총 누적 금액)과 납입횟수가 중요합니다. 1회 인정되는 한 달 최대 납입 금액은 10만원입니다. 예를 들자면, 1월 10+10만원(2차례), 2월 20만원, 3월 10만원을 납입했을때 총 납입횟수는 3회이며, 총 납입 금액은 50만원이 되는 것입니다. 그리고 전용면적 40㎡ 초과 국민주택은 납입금액이 많은 사람이 선정된다는 점이 가장 중요합니다. 매월 연체없이 10만원씩 꾸준히 납입하는 편이 유리합니다.
2. 주택 청약 1순위 조건
1) 헷갈리는 1순위 자격과 조건
청약 자격 즉, 청약 조건은 1순위와 2순위로 구분되며, 당첨자는 1순위를 우선 선정합니다. 하지만 1순위에서 청약 경쟁이 미달되면 2순위에게 기회가 주어지지만, 인기 많은 주택은 1순위에게 마감되는 경우가 대부분입니다. 예전에는 청약통장 개설일로부터 6개월에서 1년의 기간이 도래하면 1순위 조건을 충족하였지만, 이제는 투기과열지구 및 조정대상지역에서 분양하는 아파트에 청약을 할 경우 청약통장 가입기간이 2년은 되어야 1순위 조건이 충족됩니다. 아래 투기과열지구 및 조정대상지역을 확인해보세요.
2) 청약 1순위 자격을 갖추기 위해서는?
자신이 어떤 자격 요건을 갖춰야 1순위가 되기 위해 분양하는 아파트가 속한 지역과 주택 구분(국민주택 또는 민영주택)에 따라 달라집니다.
- 청약 자격 발생 기준일 : 최초 입주자 모집공고일
- 가입기간과 납입횟수 2조건 모두 충족해야 가능
- '다른 주택 당첨'은 당첨 후 포기한 경우까지 포함.
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위와 같이 투기과열지구, 조정대상지역 내에 국민주택에 청약을 한다면, 청약통장은 가입기간 2년 이상, 납입횟수 24회 이상이 되는 무주택 세대주이어야 1순위가 될 수 있다. 단, 무주택자이며 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 없는 무주택 세대 세대주이어야만 한다. 만약 세대주 또는 세대원이 1주택 소유자이거나 과거 5년 이내 당첨한 경우가 있다면 이는 1순위 자격이 박탈된다. 그 외 지역에는 비교적 가입기간과 납입횟수가 낮고, 이 조건이 갖춰져있다면, 세대주뿐만 아니라 세대원도 1순위 청약 신청이 가능합니다.
- 청약 자격 발생 기준일 : 최초 입주자 모집공고일
- 2018년 12월 11일 이후 청약 당첨자나 매입한 분양권 및 입주권을 가진 경우 청약 시 유주택으로 간주함.
위와 같이 민영주택 1순위 자격 요건에서 청약통장 가입기간은 국민주택과 동일합니다. 다만, 납입횟수와 해당 지역의 기준 예치금액을 충족하는가가 다릅니다. 해당 자격을 참고하여 분양 받고자 하는 지역과 주택을 선정하시면 도움이 되실 것 입니다.
3) 가점제와 추점제는 무엇입니까?
민영주택에서 살펴보면 가점제와 추첨제가 있습니다. 추첨제는 우리가 알고 있는 제비뽑기와 유사합니다. 청약 신청자 가운데 무작위로 뽑아 당첨하는 방식입니다. 이와 반대로 가점제는 점수를 매겨 점수가 높은 순서대로 당첨자를 뽑는 방식입니다. 민영주택은 지역과 전용면적에 따라 가점제와 추첨제의 비율이 상이합니다.
※ 가점제 : 무주택기간 32점 + 부양가족 35점 + 저축기간 17점 = 84점 (최대 점수)
2007년부터 가점제가 도입되었으며, 이전에는 전부 추첨제였다. 그 이후 무주택 실수요자에게 유리하도록 지속적으로 조건이 까다로워지고 있는 추세이다. 8.2 대책 이후 85㎡ 이하에서 투기과열지구는 가점 100%, 조정대상지역엔 75% 가점제로 적용하고 있다. 그렇다면 가점제에서 가점은 어떤 기준으로 점수를 부여하는지 살펴보자.
여기서 가장 중요한 점은 무주택기간 점수는 만 30세 이상부터 적용이 된다는 점이다. 그리고 부양가족수가 많을수록 가점이 높으며 부양가족점수에서 한 개의 항목당 5점씩 부여하기 때문에 다자녀 가구가 유리하다.
출산은 애국이라 이렇게 적용한 것 같습니다. 그리고 청약저축가입기간은 1년당 1점씩 부여하며, 미성년자 만 17세 생일 전 가입한다면 더 좋을 것입니다. 이는 청약통장 종류에서 다뤘습니다.
3. 재당첨제한과 부적격 처리
1) 재당첨제한이란?
청약제도는 무주택자가 주택이 필요한 실수요자에게 가장 먼저 공급할 수 있도록 공정하게 기회를 주고자 만든 제도입니다. 이에 여러 장치를 활용하여 특정인에게 더 기회를 주거나 제한하기도 합니다. 바로 이를 위해 만들어 놓은 제도입니다.
- 과거 주택 당첨 이력이 있어도 투기과열지구 및 조정대상지역이 아닌 지역에는 민영주택 1순위 청약이 가능
주택에 당첨이 되었다면 그 이후 발생하는 재당첨제한 기간은 투기과열지구와 대규모 택지지구는 10년, 조정대상지역은 7년, 그 이외 지역은 입주자 모집공고에서 확인을 해야 한다.
2) 부적격 처리를 주의 하라
책길남도 아파트 청약에 당첨하고나서 보니 이 부분이 가장 주의해야 하는 점을 인지하고 있었다. 당첨된 아파트 세대주 대비 10% 정도의 세대주는 보통 부적격 처리가 되며, 모델하우스에서 자격심사시 부적격처리되어 울고 소리치는 사람도 목격하였다. 부적격처리가 되면 당첨이 무효가 되는 것은 당연하고, 1순위 청약통장의 효력도 1년 동안 박탈당한다. 이 점에서 아주 주의가 필요한 부분이다.
오늘은 청약 기본 지식을 다뤄보았습니다. 내 집 마련을 하기 위해 학수고대하시는 20~30대분들이 위 글의 도움을 받아 좋은 결과를 가져오길 바라며 적어봤습니다. 위 글이 도움이 되었다면, 공감과 댓글을 달아주시면 감사드리겠습니다. 언제나 여러분의 길잡이가 될 책길남이 되도록 책 숲 속과 핫플에 다시 파묻혀 살아보겠습니다.^^ 다음 강의 기다려주세요.
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